住まい

「住む場所がない」という状況は、他の話をすべて閉じてしまいます。

話す場所がないなら、仕事の話をしても、食料の話をしても、学ぶ話をしても、その場が存在しないからです。

だから 新社会では、住居を他の制度より先に扱います。

幸福とは何か で書いた「住む場所があること」は、幸福そのものではありません。幸福を考えるための最低条件です。ここが崩れている人の場合、他の条件をそろえても意味がありません。

何を解決したいのか

新社会が住居の制度で最初に解決したいのは、一つのことです。

いちばん条件が厳しい人が、所得が止まったときにも住み続けられる環境を、どの程度までに用意できるか。

「家賃を安くする」だけでは解けません。家賃が下がっても、入居の入口で弾かれる人が出るからです。住まいの門は、賃料とは別の場所で掛かっています。

日本の住居制度は、供給を軸に設計されてきました。戸数を増やし、市場が価格を決めます。総量が確保されれば、「解決した」とみなされます。

問題はここにあります。

供給の数字と、負担の数字が一致していない。

住宅は足りているように見える。それでいて、家賃の支払いが続く人に、住む場所がない。

新社会では、まず順序を入れ替えます。「あるか」を調べる前に、「どれだけあれば生きられるか」を決めて、そのあとで戸数を逆算します。

現在の社会ではどうなっているか

ここからは事実の話です。出典を明示します。

住宅は足りているように見える

総務省「住宅・土地統計調査」（令和5年、2023年10月1日現在）によると、

• 総住宅数 6,504.7万戸
• 空き家数 900.2万戸
• 空き家率 13.8%（過去最高）

2018年の13.6%から0.2ポイント上昇し、1993年から2023年までの30年間で約2倍になりました。

出典：総務省統計局『令和5年 住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）』

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf

「900万戸」だけを見ると、こっちが余りすぎていると感じます。ただ、この900万戸の中身は一様ではありません。種類別に分けると、

• 賃貸用の空き家 443.6万戸（49.3%）
• 「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」385.6万戸（42.8%）
• 二次的住宅 38.4万戸（4.3%）
• 売却用の空き家 32.6万戸（3.6%）

賃貸用もかなりありますが、全体の約4割は相続された実家や、誰かが入ってくるのを待っている物件です。「空いている戸数」と「これから住める人数」は、ずれることがあります。

家賃は下がっていない

不動産情報サービスが毎月公表している募集家賃の、2025年の動きを見ると、

• 東京23区のシングル向けマンションの平均募集家賃が、2025年5月に初めて10万円を超えた
• 2025年11月時点でも、ファミリー向けマンションの平均家賃が25万円を超えている

出典：アットホーム『2025年の賃貸市場における4大ニュース』

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000653.000051123.html

別の集計でも方向は同じです。LIFULL HOME'S マーケットレポート（2025年7〜9月）によると、2025年9月の平均掲載賃料は東京23区シングル向け118,778円、ファミリー向け239,287円。同じ月の大阪市は、シングル向け75,063円、ファミリー向け137,882円でした。

出典：LIFULL『LIFULL HOME'S マーケットレポート 2025年7〜9月まとめ』

https://lifull.com/doc/2025/10/ccc31e88a705b882e82d22b5c1a3c553.pdf

空き家900万戸と、東京でシングル10万円超が、同じ時期に成立している。

ここから「供給は足りているのに家賃は上がっている」という矛盾が、表面上の問題として残っています。

公的な住宅は減り続けている

国や自治体が、住宅に困窮した人に安価で貸す公営住宅は、制度的には「住宅確保要配慮者」の受け皿とされています。

厚生労働省の関係省庁会議資料によると、公的賃貸住宅のストックは令和5年度末時点で公営住宅が約211.5万戸、地域優良賃貸住宅等が約67.0万戸。公営住宅は平成17年度をピークに微減してきています。

出典：厚生労働省『居住支援制度に関する制度説明・取組紹介』

https://kouseikyoku.mhlw.go.jp/kantoshinetsu/000418445.pdf

数量が減り続けている理由は、財政とコストです。建設、維持、入居者を選別する費用。すべて自治体の予算の中に落ちるものです。

公的支援制度は一応ある

制度がないわけではありません。必要なものは、入れられています。

住宅セーフティネット制度では、大家が改修すれば補助が出、家賃を低廉化する補助、家賃債務保証料を低減する補助が出ます。

出典：国土交通省『住宅セーフティネット制度』

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html

その家賃低廉化補助の対象世帯は、本人の月収15.8万円以下が原則です。これは収入分位25%の水準。子育て世帯・新婚世帯は21.4万円以下（分位40%）、多子世帯は25.9万円以下（分位50%）。補助額の国費限度は三大都市圏で2.5万円/戸・月、政令市・中核市で3.7万円/戸。支援期間は管理開始から原則10年とされています。

出典：国土交通省『セーフティネット住宅・居住サポート住宅の支援制度』

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001757132.pdf

登録戸数自体は88万戸を超える一方で、うち専用住宅は5,778戸にとどまります（令和5年12月末時点）。

出典：厚生労働省『社会・援護局関係主管課長会議資料』

https://www.mhlw.go.jp/content/12201000/001225119.pdf

つまり、制度の部品は一通りそろっています。問いは、部品を組み合わせた結果がどうなっているかです。

見えにくい負担は何か

「家賃○万円」という数字には、別の負担が隠れています。前後に散らばる負担を並べておきます。

初期費用

賃貸に入るときに敷金と礼金が必要です。仮に賃料が7万円なら、礼金1ヶ月分＋敷金1ヶ月分＋退去時に返らない敷金の分として、入居した瞬間に約2〜3ヶ月分（14万〜21万円）のお金が必要です。

これは毎月の家賃カードには載りません。でも現金として最初に要ります。「家賃に払える予算がある人」と「入居できるお金がある人」は、たしかに別の人です。

信用が要ること

契約の更新、保証人の確保、家賃の滞納記録。近年は保証会社が肩代わりするようになっていて、住宅金融支援機構の保証制度も2025年10月に拡充されました。

出典：住宅金融支援機構 トピックス（2025年9月26日付「家賃債務保証保険制度を拡充」）

https://www.jhf.go.jp/topics/

それでも全部が解決したわけではありません。収入がない期間がある人、正社員ではない人、学生のうちは、別のルートが必要になることがあります。履歴の空欄が多い人は、ドアを開けられないままになります。

引っ越しできるかどうか

退去後の敷金や原状回復費用は、「いつ退去してもよい」を前提に組まれています。状態が悪い物件では、退去時にさらに手間とお金がかかります。

持家にしても、支出がゼロになるわけではない

持ち家には固定資産税、都市計画税、修繕積立金があります。家賃は出ませんが、修繕に続く時間と労力は使います。

誰が負担しているか

新社会が制度を設計するとき必ず書くのが、この「誰が負担しているか」です。

住居に関する負担を分けて見ていくと、おおむね次のようになります。

• 借り手：家賃、共益費、敷金・礼金、更新料、共用部分の修繕、退去時の貼り替え費用
• 大家：建物の取得コスト、修繕、共用部の管理、10年契約の長期保有リスク、空室期間
• 公的側：公営住宅の建設・修繕、家賃補助の一部、居住支援事業
• 金融機関：住宅ローンの資金供給、利子の負担
• 間接的：建設用地、素材、労働力の価格上昇。他の生活費にも波及する

ここで注意しておきたいのは、負担が分散していることです。「社会全体が負担している」と言っても、毎月のお金と最初の大きな出金を払っているのは、家賃を払っている側です。公的な基金と支援があるために「国が関わっている」と感じますが、現実に毎月のお金と初期費用を出しているのは別の主体です。

この乖離が構造的な特徴です。

現在の制度のメリット

別の見方も置いておきます。制度が何もしないわけではありません。

• 移動が自由です。 民間賃貸は契約期間を区切れば、引っ越しは原則可能です。「一所終身」ではありません。
• 家賃補助的政策は進んでいます。 住宅セーフティネット制度、大家向けの改修費補助制度、地方自治体独自の制度。手段がないわけではありません。
• 保証会社の拡大は、確認できる変化です。 親戚を呼べない若い人、正社員ではない人、学生でも入居できる場合が増えました。単身の若者が親から独立する時期に、実質的な変化です。
• 公営住宅は実効性のある制度として残っています。 200万戸超の規模があり、所得制限と抽選による統制が機能しています。
• 制度の枠組みは崩れていません。 ここ数年は空き家活用の補助事業も手厚くされている。枠組みが消えたわけではありません。

現在の制度の問題点

1. 供給と負担の乖離が同時に起きている

空き家900万戸と、東京のシングル10万円超が同時に成立しています。不足しているのではなく、地域ごとに偏った需給の問題です。「全国で足りているから増やさなくていい」は、地域をまたいだ判断では成立しません。

2. 公営住宅が減る方向に進んでいる

財政の都合で、建替えではなく長寿命化、募集停止、用途廃止、という流れが続いています。「受け皿を守る財源がない」は、地方財政の全体像と切り離して語れません。

3. 補助の対象基準が「所得」中心で組まれている

月収15.8万円以下というラインは、日本国内では相当低い位置づけです。ただし線は所得で決まっているため、同じ所得でも地域ごとに負担が違います。家賃が高い地域に住む低所得者ほど、家賃負担の過重は大きくなります。

所得水準だけで線を引くと、住居において最も苦しくなっている人を正確に捉え切れません。

4. 補助には期限がある

セーフティネットの家賃補助は原則10年です。10年を過ぎた後、家賃は原則市場水準に戻ります。10年経った人がどうなるのか、制度設計のほぼすべての場で触れられていません。

5. 空き家の「数字」と「実効性」がずれている

443.6万戸ある賃貸用の空き家。壊れている、狭い、階段で上れない、水道が止まっている、家主が対応しない。「空いている戸数」と「その戸に住める人数」は別の数字です。

6. 単独では完結しない領域が多すぎる

信用、保証、初期費用、引っ越し費用、共用管理の状態。どれも単独の制度では解けません。どれか一つを直しても、生活全体の破綻は止まりません。 それが、この制度の難しさです。

別の設計案

戸数・補助額・期間という3つの指標だけを動かす案を、4つ挙げます。どれか一つを正解とするつもりではありません。

別の設計案の副作用

原則5。別の案には必ず別の問題が生まれます。4つそれぞれに、課題を書きます。

案Aの副作用

• 財政負担が長期に残ります。 建設は一度でも、修繕・建替は70年続く。運営コストを誰も引き受けない制度は、たいてい20年で動かなくなります。
• 戸数を増やしても住めない場合がある。 応募倍率が入居者を上回っていれば、戸数は解決になりません。分配の問題です。
• 「公営がある」ことが地価と周辺家賃を押し上げる場合がある。 公的施設の設置が周辺価格に影響を与えることは避けにくい一方、影響の全部がそのまま転嫁されるわけではありません。

案Bの副作用

• 補助が地主に転化する。 家賃補助が入っても家賃が上がり、実質額が変わらない現象は観測されています。国費だけが増える構図になります。
• 対象の線引きが細分化される。 「所得が○○以下、さらに面積○○、さらに家賃○○以下」という条件が積み重なると、申請できる人が減り、手続きが重くなります。
• 補助終了後の落差が大きい。 補助終了は、収入が変わらないまま支出が増える瞬間です。戻す手段が制度上ないため、その変化だけが残ります。

案Cの副作用

• 空き家の件数と実効性の乖離を埋め切れない。 壊れている、権利が複雑な物件は登録できても使えない。努力と現実の接続がずれる。
• 権利関係の整理に時間がかかる。 相続済みかどうか、共有持ち主がいるか、抵当権があるか。法と税制度の改正もセットになる。
• 地域社会の受容が必要になる。 空き家を潰す、土地として再開発する、集合住宅に組み替える。その判断は、その土地の地元側の利害と直結する。行政だけでは決めにくい。

案Dの副作用

• 制度が三つあると。利用者が自分の状況を判断できません。 「どの枠に入ればいいのか」を窓口で何度も聞かされることになります。
• 政策の優先順位を決めないと動かない。 全部を最優先でできないなら、どれを先に動かすかの判断が必要です。

全案通して変わらない問題

初期費用と保証の問題。上の4案はどれも、入居の前に敷金・礼金と保証をどうするかを、構造的に放置しています。公営住宅を増やしても、なお保証人を求めているなら、問題は動きません。

提案新社会ではどう設計するか

他の制度への影響

すべてのお金と生活の動線を目印にして、追跡します。

お金と生活（賃金・生活保護）との動線

住居費は可処分所得の直接的な拘束です。家賃が1万円上がれば、食費か教育費か、そのどちらかが減ります。住居の制度改革は、可処分所得が薄い人の支出構成を変えることになります。ただし、効果としての減り方はゆっくりです。

社会保障との関係も見逃せません。生活保護には「住宅扶助」という制度が別にあり、家賃・間代・地代等を月額の基準額の範囲で支給します。基準額は級地と世帯人員ごとに定められています（出典：厚生労働省『生活保護実施要領等』 https://www.mhlw.go.jp/hourei/doc/hourei/）。この制度をどう位置づけるかは、家賃補助を厚くして住宅扶助を消すのか、二段構えのまま残すのかのどちらかにかかります。

働くこととの動線

通勤費、通勤時間は住居予算の隠れた対価です。遠いところに住むのは安いですが、通勤が長い。近いところに住むのは高いですが、時間を余らせられます。どちらが生活に悪いかは、所得と家族構成で変わります。

AIと仕事との動線

遠隔勤務が普及すれば、「駅に近いか」という制約は弱まります。居住地の選択の自由がさらに広がる可能性があります。逆に言えば、居住地の柔軟性が、賃料の地域差をさらに拡大させる可能性もあります。どちらが優勢かはこの資料からは判断できず、未解決です。

高齢化と関係する負担

時間が経つと、家賃以外の負担（修繕・介護）も同時に増えます。「老いても生活が成り立つ」——これは 幸福とは何か で挙げた条件です。住宅という制度は、その条件に必要な足場です。ここを設計しなかった国は、最後に何かが破綻します。

未解決問題

まだ答えが出ないことを、隠さず書いておきます。

• 公営住宅の応募倍率は、全国で最新の数字を確認できていません。 待つ行列がどれほど長いのかを前提として扱うには、各自治体の募集データを集める必要があります。
• 空き家の実効性を測る、統一した指標がない。 少し傷んでいる空き家と、壊れている空き家を区別する国の基準は見当たりません。
• 初期費用と保証人の問題に、財政がどう絡むのか。 戸数以外の買い方（PFIのような枠組みをどうするか）はまだ決まっていません。国際機関を置くとしても、その枠組み自体を設計する必要があります。
• 必要になる範囲をどう定義するか。 どれだけの品質・広さ・立地の住宅が必要かは、好みだけでは決まりません。1人あたりの面積、日照、音性能、防災など、技術的な基準を具体化する必要があります。
• 国と自治体の役割分け。 現行では自治体が大きく担っていますが、財政を担保するのは国の方に大きい。どちらに置くかは別問題です。
• AIと物が値上がりした場合の負担。 交通手段、エネルギー、モノ全体の論点と同じ構造を持ちます。「お金と生活」のページの中で通しで計算します。

関連ページ

• お金と生活 —— 家賃が下がると、食費や教育費が削られる構造
• 社会保障 —— 住宅扶助や生活保護と、住居政策の重複
• 働くとは何か —— 所得の増減と、住居予算の連動
• 幸福とは何か —— 「住む場所があること」が幸福の最低条件である理由
• 新社会の基本原則 —— このページの判断基準